Ein Umzug wird meistens vom Einzug her gedacht. Kartons, Möbelplanung, Internetanschluss, Nachsendeauftrag. Der Termin, an dem die alte Wohnung zurückgegeben wird, rutscht dabei ans Ende der Liste und dauert dann oft nur zwanzig Minuten. Genau diese zwanzig Minuten entscheiden allerdings darüber, ob zwei oder drei Monatsmieten zurückkommen oder ob ein halbes Jahr später eine Schadensersatzforderung im Briefkasten liegt. Die Wohnungsübergabe beim Auszug ist der einzige Moment, in dem beide Seiten denselben Zustand sehen und ihn gemeinsam festhalten können.
Das Protokoll ist das einzige Beweismittel, das später noch zählt
Ein Übergabeprotokoll ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Wer darauf verzichtet, hat später trotzdem ein Problem, denn im Streitfall geht es fast nie um die Rechtslage, sondern um die Frage, wie die Wohnung am Tag der Rückgabe aussah. Ohne Dokument steht Aussage gegen Aussage, und der zeitliche Abstand arbeitet gegen beide Seiten.
Zählernummern, Schlüsselanzahl und raumweise Zustandsbeschreibung: Ein Protokoll bei der Wohnungsübergabe beim Auszug wird erst dann brauchbar, wenn es konkret wird. Beide Seiten unterschreiben, beide nehmen eine Ausfertigung mit.
Ins Protokoll gehören alle Zählerstände mit Zählernummern, die Anzahl der übergebenen Schlüssel einschließlich Keller, Briefkasten und Garage, sowie eine raumweise Beschreibung des Zustands. Formulierungen wie „Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand“ helfen niemandem. Brauchbar wird ein Protokoll, wenn es konkret ist: Kratzer im Parkett des Wohnzimmers, etwa 20 Zentimeter, links neben der Balkontür. Beide Parteien unterschreiben, beide bekommen eine Ausfertigung.
Wichtiger als das Papier sind Fotos. Machen Sie von jedem Raum Aufnahmen mit sichtbarem Datum, dazu Detailaufnahmen von allem, was auffällig sein könnte. Dasselbe gilt beim Einzug in die neue Wohnung, und zwar am selben Tag. Der Aufwand liegt bei zehn Minuten und ist die günstigste Absicherung, die es im Mietrecht gibt.
Was normale Abnutzung ist und was darüber hinausgeht
Die entscheidende Trennlinie steht in § 538 BGB: Veränderungen, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, muss der Mieter nicht ersetzen. Ein Teppichboden, der nach acht Jahren Laufspuren zeigt, ist abgenutzt, nicht beschädigt. Vergilbte Tapeten in einer Raucherwohnung dagegen gelten in der Rechtsprechung überwiegend als Schaden, weil sie über das hinausgehen, was normales Wohnen mit sich bringt.
Die Laufspur links ist Abnutzung und damit vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt. Der Kratzer daneben ist ein Schaden. Bewertet wird er trotzdem nicht zum Neupreis, sondern zum Zeitwert.
Typische Grenzfälle sind Dübellöcher, Kratzer im Boden und Kalkränder in Sanitärbereichen. Eine überschaubare Zahl von Dübellöchern ist erlaubt, weil Bilder aufzuhängen zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Fachgerecht verschlossen und überstrichen werden sollten sie trotzdem. Bei Fliesenspiegeln sieht es anders aus, dort führen Bohrlöcher schnell zu Ersatzforderungen, weil eine einzelne Fliese praktisch nie nachgekauft werden kann.
Auch bei echten Schäden zahlt der Mieter selten den Neupreis. Angesetzt wird der Zeitwert, also der Wert unter Berücksichtigung des Alters. Ein zwölf Jahre alter Teppichboden mit einer üblichen Nutzungsdauer von zehn Jahren hat rechnerisch keinen Restwert mehr, egal wie groß der Brandfleck ist.
Die Renovierungsklausel im Vertrag ist häufiger unwirksam als wirksam
Viele Mieter streichen vor dem Auszug, weil im Vertrag steht, dass sie es müssen. In einem großen Teil der Fälle stimmt das nicht. Der Bundesgerichtshof hat über zwei Jahrzehnte hinweg eine ganze Reihe verbreiteter Klauseltypen gekippt, und Standardverträge aus den 2000er und 2010er Jahren enthalten sie in auffälliger Regelmäßigkeit.
Unwirksam sind starre Fristenpläne, die feste Zeitabstände vorgeben, ohne den tatsächlichen Zustand zu berücksichtigen. Der BGH hat das bereits 2004 entschieden. Unwirksam sind ebenso pauschale Endrenovierungspflichten, die unabhängig vom Zustand eine komplette Renovierung bei Auszug verlangen. Und unwirksam sind Quotenabgeltungsklauseln, nach denen der Mieter anteilig zahlen soll, wenn die Renovierungsfristen zum Auszugszeitpunkt noch nicht abgelaufen sind. Diese Klauselart hat der BGH 2015 verworfen, weil der Anteil für den Mieter bei Vertragsschluss nicht kalkulierbar ist.
Ein weiterer Punkt wird oft verwechselt: Schönheitsreparaturen betreffen ausschließlich Oberflächen. Streichen von Wänden, Decken und Heizkörpern, Lackieren von Innentüren. Alles, was in die Substanz geht, bleibt beim Vermieter. Ein neu zu versiegelndes Parkett und der Außenanstrich der Fenster fallen unter Instandhaltung und lassen sich per Formularvertrag nicht auf den Mieter abwälzen.
Wer unrenoviert eingezogen ist, steht anders da
Die folgenreichste Entscheidung stammt vom 18. März 2015. Seither gilt: Wurde die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben, ohne dass der Mieter dafür einen angemessenen Ausgleich erhalten hat, ist die formularvertragliche Überwälzung der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam. Der Mieter muss dann weder während der Mietzeit noch bei Auszug streichen.
Zwei Einschränkungen sind dabei wichtig. Erstens trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Wer keine Fotos vom Einzugstag hat, steht nach acht Jahren mit leeren Händen da. Zweitens hat der BGH die Konstellation 2020 präzisiert: Ist die Klausel unwirksam und hat sich der Zustand seit Einzug wesentlich verschlechtert, kann der Mieter die Renovierung vom Vermieter verlangen, muss sich an den Kosten aber zur Hälfte beteiligen.
Wer unsicher ist, ob die eigene Klausel trägt, lässt den Vertrag vor dem Streichen prüfen. Mietervereine bieten das im Rahmen der Mitgliedschaft an, eine anwaltliche Erstberatung kostet in der Regel deutlich weniger als eine Malerrechnung für drei Zimmer. Dieser Beitrag ersetzt eine solche Prüfung nicht.
Sechs Monate, in denen der Vermieter handeln muss
Für Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung gilt eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten nach § 548 BGB. Sie beginnt nicht mit dem Vertragsende, sondern mit der tatsächlichen Rückgabe. Endet das Mietverhältnis am 31. März und werden die Schlüssel erst am 5. April übergeben, läuft die Frist ab dem 5. April.
Diese Frist ist allerdings kein automatischer Schutzschild. Der BGH hat im Juli 2024 entschieden, dass der Vermieter auch nach Ablauf der sechs Monate mit Schadensersatzansprüchen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen darf. Wer nach acht Monaten eine Abrechnung erhält, in der Positionen abgezogen sind, kann sich also nicht allein auf den Kalender berufen.
Wie lange die Kaution einbehalten werden darf
§ 551 BGB begrenzt die Kaution auf drei Nettokaltmieten, nennt für die Rückzahlung aber keine Frist. Die Rechtsprechung räumt dem Vermieter eine angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist ein, die in Standardfällen bei drei bis sechs Monaten liegt. Sind keine Ansprüche erkennbar und ist die Betriebskostenabrechnung erledigt, gibt es keinen Grund, länger zu warten.
Ein Sonderfall ist die noch offene Betriebskostenabrechnung. Dafür darf ein Teil der Kaution zurückgehalten werden, allerdings nur in der Höhe, die eine realistische Nachzahlung erwarten lässt. Der unstrittige Rest ist auszuzahlen. Ein pauschaler Einbehalt der gesamten Summe über zwölf Monate hinweg ist nicht gedeckt.
Zahlt der Vermieter nach Ablauf der Prüffrist nicht, hilft ein schriftliches Schreiben mit konkreter Zahlungsfrist von zwei Wochen und dem Hinweis auf die Kontoverbindung. Danach bleibt der gerichtliche Mahnbescheid, der sich online beantragen lässt und bei überschaubaren Beträgen wenige Dutzend Euro kostet.
Die Wohnungsübergabe beim Auszug lässt sich vorbereiten
Nehmen Sie den Mietvertrag zum Termin mit, dazu das Einzugsprotokoll und die Fotos von damals. Vereinbaren Sie den Termin am Tag nach dem Möbeltransport und bei Tageslicht, nicht abends um sieben in einer leeren Wohnung mit einer Deckenlampe. Vieles wird erst sichtbar, wenn die Schränke draußen sind, und im Dunkeln sieht man Kratzer im Boden nicht.
Wer den Vertrag, das alte Protokoll und die Fotos vom Einzugstag dabei hat, diskutiert am Übergabetermin nicht über Erinnerungen. Der Termin gehört auf den Tag nach dem Möbeltransport und ins Tageslicht.
Nehmen Sie außerdem eine zweite Person mit. Sie ist im Zweifel Zeuge, und sie sorgt dafür, dass der Termin nicht in eine Zweiergesprächsdynamik kippt, in der man aus Höflichkeit unterschreibt. Wenn Sie mit einer Position im Protokoll nicht einverstanden sind, unterschreiben Sie mit dem handschriftlichen Zusatz, dass Sie diesem Punkt widersprechen. Eine Unterschrift ohne Vorbehalt gilt später als Anerkenntnis.
Der Termin dauert eine Stunde und wirkt Jahre nach
Zwischen dem Auszug und der endgültigen Abrechnung liegen oft mehr als sechs Monate. In dieser Zeit verblasst die Erinnerung an den Zustand der Wohnung bei allen Beteiligten, und übrig bleibt, was jemand aufgeschrieben und fotografiert hat. Wer diese eine Stunde ernst nimmt, führt später keine Diskussion über Kratzer, die vielleicht schon beim Einzug da waren. Er zeigt ein Foto.
Fotos: Textnetz, Generiert mit KI
