Bei der Betriebskostenzahlung handelt es sich um eine monatliche Zahlung eines festen Betrages zur Abdeckung der Betriebskosten des Vermieters durch den Mieter. Als Gegenleistung erhält dieser am Jahresende eine Betriebskostenabrechnung, bei der die tatsächlichen Kosten mit der Vorauszahlung abgeglichen werden. Mieter sollten ihre Nebenkostenabrechnung genau prüfen.
Die Betriebskostenabrechnung – Was ist das?
Der Zweck einer Betriebskostenabrechnung ist, sicherzustellen, dass mit der Vorauszahlung der Betriebskosten letztendlich genau die Summe beglichen wird, die durch den Verbrauch entsteht – nicht mehr, aber auch nicht weniger. Die Betriebskostenzahlung kann, sofern diese neben der Zahlung der eigentlichen Mietkosten im Mietvertrag festgelegt ist, auf zwei verschiedene Arten erfolgen. Zum einen als Pauschalkosten, zum anderen als monatliche Vorauszahlung. Zwar werden in beiden Fällen monatliche Beiträge festgesetzt, jedoch erhält der Mieter diese im Falle einer Pauschalzahlung nicht zurück, egal wie viel tatsächlich verbraucht wurde. Da kein Abgleich mit den eigentlichen Kosten erbracht wird, kann der Mieter keine Rückzahlungen verlangen und muss eventuell höhere Beiträge zahlen als nötig. Daher ist grundsätzlich zunächst die monatliche Vorauszahlung zu empfehlen.
Das müssen Vermieter beachten
Wird im Mietvertrag die monatliche Vorauszahlung als Zahlungsart festgelegt, muss der Vermieter am Jahresende eine Betriebskostenabrechnung erstellen und diese dem Mieter zusenden. Diese zeigt auf, wieviel der Mieter über den Abrechnungszeitraum an Betriebskosten durch seinen Verbrauch verursacht hat, wieviel er durch die monatlichen Vorauszahlungen geleistet hat und inwiefern sich die beiden Beträge decken. Da der Mieter bei dieser Zahlungsmethode den exakten Betrag der entstandenen Betriebskosten bezahlt, kommt es entweder zu einer Nachzahlung durch den Mieter oder zu einer Rückzahlung durch den Vermieter.
Wie ist der Abrechnungszeitraum für die Betriebskostenabrechnung und welche Fristen gelten?
Der Abrechnungszeitraum für die Betriebskosten beträgt immer genau 12 Monate. Hierbei ist zu beachten, dass der Zeitraum deckungsgleich zu dem eines Kalenderjahres ist. Verkürzt oder verlängert werden kann dieser Zeitraum jedoch nicht. Ist der Abrechnungszeitraum verstrichen, bleibt dem Vermieter genau ein Jahr Zeit, um die Abrechnung vorzulegen. Erhält der Mieter diese erst nach Ablauf der Frist, muss er eine eventuelle Nachzahlung nicht mehr erbringen. Dabei ist es irrelevant, ob das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch besteht oder nicht. Eine Rückzahlung kann allerdings auch nach Ablauf der Frist geltend gemacht werden.
Für die Rückzahlung durch den Vermieter kann ein entsprechendes Datum im Mietvertrag festgelegt werden. Erfolgt diese dennoch später als 30 Tage nach Eingang der Betriebskostenabrechnung beim Mieter, befindet sich der Vermieter im Zahlungsverzug, so dass eine Mahnung ihm gegenüber ausgesprochen werden kann. Kommt der Vermieter der Rückzahlung daraufhin noch immer nicht nach, besteht die Möglichkeit, eine Klage auf Auszahlung des Guthabens beim jeweiligen Amtsgericht zu stellen. Gleiche Fristen und Rechte gelten für die Nachzahlung durch den Mieter
Welche Angaben muss eine Betriebskostenabrechnung enthalten?
Welche Angaben eine Betriebskostenabrechnung enthalten muss, ist der sogenannten „Betriebskostenverordnung“ zu entnehmen. Es müssen demnach alle Kosten, die abgerechnet werden soll, in der Betriebskostenabrechnung auftauchen. Dazu zählen:
- die Gesamtkosten, die durch die jeweilige Kostenart entstanden sind
- die Anzahl der Abrechnungstage (in der Regel 365)
- die Berechnung des Anteils, den der Mieter zahlen soll
- der zugrundeliegende Verteilerschlüssel, nach dem dieser Anteil berechnet wurde
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Gastbeitrag. Isabel Frankenberg, Foto: Alexander Raths-123rf,com
